中央經(jīng)濟工作會(huì )議指出，“要構建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(cháng)效機制，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類(lèi)指導，夯實(shí)城市政府主體責任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系?！边@標志著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)將從短期差別化調控進(jìn)入構建樓市健康發(fā)展長(cháng)效機制的軌道。

　　過(guò)去近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調控，堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，熱點(diǎn)城市投機炒作動(dòng)能基本消退，樓市邁出回歸居住屬性的堅實(shí)一步，堅挺的房?jì)r(jià)出現了松動(dòng)，市場(chǎng)非理性成交回落。據國家統計局數據，2018年11月，我國一線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格持續下降，15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降的城市有3個(gè)，較上月增加1個(gè)。受到資金面壓力趨緊的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以?xún)r(jià)換量的動(dòng)力明顯增強；同時(shí)二手房市場(chǎng)漫天要價(jià)情況也顯著(zhù)減少，市場(chǎng)成交漸趨理性。這些，都為下一步構建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(cháng)效機制奠定了堅實(shí)的基礎。

　　構建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(cháng)效機制，房住不炒是根本定位。過(guò)去兩年我國房地產(chǎn)調控取得預期成效的基本經(jīng)驗，就是深入落實(shí)房住不炒，即在保障合理住房需求同時(shí)，有效抑制住房投資需求，嚴厲打擊投機炒作行為，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩運行。當前我國經(jīng)濟運行穩中有變，變中有憂(yōu)，外部環(huán)境復雜嚴峻，經(jīng)濟面臨下行壓力，客觀(guān)上需要房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠理性應對，因城施策，分類(lèi)指導。

　　構建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(cháng)效機制，關(guān)鍵是要夯實(shí)城市政府主體責任。在因城施策、分類(lèi)指導的政策框架內，城市政府居于構建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(cháng)效機制的中心地位，既是政策實(shí)施的主體，也要切實(shí)承擔落實(shí)房住不炒的責任。地方經(jīng)濟的穩定增長(cháng)和財政健康的可持續，都離不開(kāi)健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。值得注意的是，當前我國樓市穩增長(cháng)的邊際作用已經(jīng)受到了終端需求剛性約束。若是過(guò)于看重政策措施的短期效果，而不顧中長(cháng)期效應，不僅沒(méi)有可能形成長(cháng)效機制，而且反過(guò)來(lái)還會(huì )阻礙長(cháng)效機制的建設，損害到中期經(jīng)濟增長(cháng)，并引發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險過(guò)度積聚。因此，夯實(shí)城市政府主體責任，既要鼓勵城市政府因城施策，也要加強對城市政府的分類(lèi)指導，更要強化對房地產(chǎn)政策措施效應的監測與督導，確保政策實(shí)施后房住不炒的底線(xiàn)不被突破。

　　構建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(cháng)效機制，基礎是完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。應該看到，住房市場(chǎng)既包括商品房市場(chǎng)，也包括住房租賃市場(chǎng)。完善住房市場(chǎng)體系，就是要充分發(fā)展住房市場(chǎng)的各個(gè)子市場(chǎng)供應，利用市場(chǎng)機制和法律制度，來(lái)調節和保障不同種類(lèi)的住房需求，實(shí)現絕大多數人各得其所。同時(shí)也要盡快完善城市住房保障體系，增加包括限價(jià)房、廉租房、公租房在內的保障房供應，積極滿(mǎn)足城市中低收入人群基本居住需求，特別是熱點(diǎn)城市新就業(yè)大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工人員的剛性居住需求，這不僅關(guān)系到城市社會(huì )就業(yè)的穩定，也關(guān)系到經(jīng)濟增長(cháng)基礎的穩固。

　　綜合看，堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，既是構建我國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(cháng)效機制的邏輯起點(diǎn)，也是最終歸宿。關(guān)鍵就是要發(fā)揮城市政府的主觀(guān)能動(dòng)作用，既要鼓勵城市政府因城施策，也要進(jìn)行分類(lèi)指導，強化督導問(wèn)責。而基礎則是不斷完善的住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，既發(fā)揮市場(chǎng)機制的調節作用，又有公共職能供應，確保滿(mǎn)足所有人的居住需求。