“止跌令”再現。
近日，湖北省恩施州恩施市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )發(fā)布《關(guān)于穩定恩施房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預警的通知》，列舉了包括“高價(jià)備案低價(jià)開(kāi)盤(pán)”等十類(lèi)“擾亂恩施房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)秩序，不利于恩施房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展”的做法，并要求相關(guān)企業(yè)采取切實(shí)可行的整改措施，糾正當前惡意競爭的市場(chǎng)亂象。
盡管此后恩施市房協(xié)和當地住建部門(mén)相關(guān)人員均向媒體解釋表示，這是房協(xié)出臺的“自律性文件”，但分析人士指出，此舉“托底”意味明顯。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，今年1-4月份，受易居研究院監測的三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅為9.7%，遠遠小于2017年的高位水平，同時(shí)也低于全國10.2%的平均水平。
另外，1到5月，三四線(xiàn)城市累計成交面積同比下降 13%，相比一線(xiàn)上漲42%，二線(xiàn)微跌1%，頹勢明顯。此類(lèi)文件進(jìn)一步體現了“穩房?jì)r(jià)”的概念，即房?jì)r(jià)過(guò)快上漲和過(guò)快下跌都不允許，而房?jì)r(jià)應該基于市場(chǎng)規劃和調控目標，在合理區間波動(dòng)。后續預計三四線(xiàn)城市還會(huì )有各類(lèi)穩定房?jì)r(jià)的做法。
不同城市調控分化加劇
恩施市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )的文件列舉了十類(lèi)“擾亂恩施房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)秩序、不利于恩施房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展”的做法。
具體包括，“高價(jià)備案低價(jià)開(kāi)盤(pán)，下調價(jià)格在800-1200元/平米之間；預售和銷(xiāo)售價(jià)格不同，降幅在300-500元/平米之間；有的樓盤(pán)整體價(jià)格較去年下滑200-500元/平米”等。
恩施位于湖北省西部，地處鄂、湘、渝三?。ㄊ校┙粎R處，屬于典型三四線(xiàn)城市。根據恩施州房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布的市場(chǎng)報告，2018年度，恩施市新建商品住宅成交面積138.86萬(wàn)平方米，與2017年同期相比上漲15.70%；新建商品住宅成交均價(jià)為6165.58元/平方米，與2017年度成交均價(jià)相比上漲23.59%，樓市可謂量?jì)r(jià)齊升。
這也刺激了當地開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)熱情。數據顯示，2018年恩施市全年商品房屋新開(kāi)工面積188.32萬(wàn)方，近三年來(lái)首次高過(guò)銷(xiāo)售面積。
但好景不長(cháng)，根據中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )“中國房?jì)r(jià)行情”APP顯示，恩施市近一個(gè)月以來(lái)，新房與二手房成交價(jià)格分別下降了0.32%和1.58%。
聯(lián)系到文件中此次限制降價(jià)的做法，多位地產(chǎn)人士均向記者表示，此舉顯然有為當地樓市“托市”的意味。
這只是2019年房地產(chǎn)行業(yè)頻繁調控的一個(gè)縮影。中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，5月份全國房地產(chǎn)行業(yè)調控高達41次，4月份達60次，2019年前5個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布調控政策高達205次，與2018年同期的159次相比上漲接近30%。
其中，調控分化的趨勢越來(lái)越明顯。21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，進(jìn)入2019年以來(lái)，市場(chǎng)不時(shí)傳出有三四線(xiàn)城市發(fā)布樓市托底性質(zhì)的政策。
近日，多家媒體報道稱(chēng)南京市高淳區將放開(kāi)限購，對外地購房者不再有社?；蛘邆€(gè)稅的要求。外地人在高淳區買(mǎi)房，只要持有南京市居住證，或者攜帶用工單位的勞務(wù)合同和營(yíng)業(yè)執照，即可開(kāi)具購房證明。2月，安徽阜陽(yáng)被發(fā)現2019 年之后掛牌的土地出讓公告均取消限價(jià)條款。同一時(shí)期，廣東清遠也發(fā)文上調公積金貸款額度。
某房企在南京的負責人告訴21世紀經(jīng)濟報道，由于高淳區遠離南京市主城區，實(shí)際上更適合作為一個(gè)單獨的三四線(xiàn)城市市場(chǎng)來(lái)看待，此前樓市表現一般。
同策咨詢(xún)研究總監張宏偉表示，對于三四線(xiàn)城市來(lái)講，2019年以來(lái)因為庫存壓力較大，市場(chǎng)銷(xiāo)售期拉長(cháng)，房?jì)r(jià)回落預期明顯，樓市政策可能會(huì )迎來(lái)更多調整，寬松力度可能較大。
而在三四線(xiàn)城市忙于“托底”的同時(shí)，以蘇州為代表的一些熱點(diǎn)二線(xiàn)城市和強三線(xiàn)城市，則開(kāi)始了新的一輪調控加碼。
近日，5月掛牌出讓土地建筑面積同比大幅上升43%的東莞，發(fā)布了新的土拍規則。要求土地拍賣(mài)報價(jià)達到最高上限后，將不再簡(jiǎn)單采取“價(jià)高者得”的方式，而是使用“終次報價(jià)”規則，以終次報價(jià)中最接近所有終次報價(jià)平均價(jià)的原則，確定競得人。
此外，此前樓市火熱的蘇州，在5月中旬以來(lái)連續多次調控。房?jì)r(jià)漲幅同比連續在統計局70城中居首的西安，也在近期發(fā)文開(kāi)始嚴查購房資格。
對此，華創(chuàng )證券認為，從去年后半年的地產(chǎn)嚴控到年初以來(lái)的精準施策，地方政府房市調控政策逐漸呈現分化趨勢，依據當地市場(chǎng)情況具體施為，地方政策更加富有彈性。
樓市調控總基調不變
盡管地方政策開(kāi)始出現明顯的分化，但多位受訪(fǎng)人士均向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，樓市調控的總基調沒(méi)有變化。
這首先體現在中央層面。在一季度樓市升溫苗頭顯現的背景下，4月19日中央政治局會(huì )議再次強調“房住不炒”。
此后，按照穩妥實(shí)施房地產(chǎn)長(cháng)效機制方案確定的月度分析、季度評價(jià)、年度考核的要求，住建部在4月對6個(gè)城市進(jìn)行預警提示的基礎上，又在5月對近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預警提示。
在融資渠道方面，5月17日銀保監會(huì )印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展 “鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規建設”工作的通知》強調，商業(yè)銀行、信托、基金等金融機構不得違規進(jìn)行房地產(chǎn)融資。5月末，也有消息傳出，監管部門(mén)將收緊部分房企公開(kāi)市場(chǎng)融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。
這也使得5月房企融資數據明顯下降，通策研究院數據顯示，5月份40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元，相較于4月，融資總額下降52.07%。
張宏偉認為，暫停發(fā)債的源頭來(lái)自于近期房企和土地市場(chǎng)的“反?！?。
“3、4月份土地市場(chǎng)太火了，如果沒(méi)有監管，市場(chǎng)存在風(fēng)險，預計房企融資后期會(huì )略有收緊?！睆埡陚フf(shuō)。
“調控的大基調沒(méi)有變，3、4月樓市剛有‘小陽(yáng)春’說(shuō)法的時(shí)候，高層就再次強調‘房住不炒’，部分城市土地市場(chǎng)熱度較高，就收緊了融資渠道，顯示出穩房?jì)r(jià)穩預期穩地價(jià)的整體方向一直沒(méi)有變化?！币晃粬|部房企高管人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示。
上述高管人士表示，目前來(lái)看，調控政策趨向于多元化，限售限價(jià)限購政策、公積金政策和整頓市場(chǎng)秩序等調控手段頻出，在三四線(xiàn)可能會(huì )有“托底”嘗試，熱點(diǎn)二線(xiàn)城市“打補丁”的同時(shí)，政策已經(jīng)相對嚴厲的一線(xiàn)城市，則在市場(chǎng)秩序整頓上，投入了比較大的精力。
21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，北京市住建委近日又查處了20家違規發(fā)布房源信息的房地產(chǎn)中介，2019年已依法對183家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的違法違規行為立案查處。
而對于后續的政策走向，上述高管人士表示，因城施策試點(diǎn)是否擴圍，試點(diǎn)城市房?jì)r(jià)調控目標如何落實(shí)，長(cháng)效機制逐步建立的背景下限價(jià)等短效措施如何退出等，都值得關(guān)注。
