一掃疫情陰霾，剛剛過(guò)去的5月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續復蘇。值得注意的是，雖然大部分市場(chǎng)升溫，甚至出現火爆的景象，但部分城市卻面臨土地流拍、庫存高企、去化壓力加大等難題，不同城市間分化加劇。
土地市場(chǎng)受寵溢價(jià)率上升
中原地產(chǎn)研究中心數據顯示，今年前5個(gè)月，全國50個(gè)大城市土地市場(chǎng)成交額合計達1.7萬(wàn)億元，同比增長(cháng)8.8%。其中，29個(gè)城市的賣(mài)地收入超過(guò)200億元，50個(gè)城市的賣(mài)地收入超過(guò)百億元，均刷新紀錄。同時(shí)，北京、杭州和上海賣(mài)地收入均超過(guò)千億元。
5月9日，北京土地拍賣(mài)市場(chǎng)上，合生創(chuàng )展以72.2億元總價(jià)、26.2%溢價(jià)率取得豐臺區分鐘寺地塊，綜合樓面價(jià)為69133元/平方米。10天后的5月19日，在10家房企競拍下，合生創(chuàng )展以42億元價(jià)格、42%溢價(jià)率和65.4億元價(jià)格、37.86%溢價(jià)率拍得分鐘寺的相鄰兩地塊，綜合樓面價(jià)分別為76168元/平方米和73912元/平方米。
其他一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)也非?；馃?。5月15日，深圳前海一宗采用“雙限雙競”的宅地吸引16家房企競拍，最終龍光地產(chǎn)以115.97億元、45%溢價(jià)率、配建40760平方米人才住房拍得。經(jīng)計算，地塊可售樓面價(jià)高達87409元/平方米。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前土地拍賣(mài)市場(chǎng)溢價(jià)率明顯上升。今年已經(jīng)拍出的土地中，成交價(jià)超過(guò)20億元的地塊有44宗，其中底價(jià)成交的只有11宗，占比為25%。而在2019年，底價(jià)成交的地塊占50%以上；第四季度拍出的高價(jià)地中，底價(jià)成交的占到60%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，由于金融環(huán)境相對寬松，房企融資難度有所下降，資金較為充裕。同時(shí)，近期參拍土地均為熱門(mén)地塊，對房企的吸引力較大，這也是溢價(jià)率有所上升的原因。
在土地市場(chǎng)一片火熱的背景下，三四線(xiàn)城市卻頻現流拍?？硕鹧芯恐行谋O測數據顯示，3月1日至4月19日，重點(diǎn)監測城市共計有79宗地塊流拍，其中三四線(xiàn)城市占比達65%。
對于土地市場(chǎng)未來(lái)的表現，克而瑞研究中心認為，在資金面和銷(xiāo)售預期的壓力下，未來(lái)會(huì )有更多條件不佳的地塊無(wú)人問(wèn)津，土地流拍率可能繼續攀升。各城市的成交量?jì)r(jià)和市場(chǎng)熱度雖然全線(xiàn)回升，但需求更有保障的一二線(xiàn)及部分三線(xiàn)城市土地拍賣(mài)競爭將更加激烈，各線(xiàn)城市之間的分化愈發(fā)明顯。
一面成交回暖一面庫存增加
與土地市場(chǎng)類(lèi)似的是，住房成交也明顯回暖。中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，5月北京商品房成交超過(guò)2萬(wàn)套，僅低于此輪調控后的2018年5月和2017年4月。
從成交面積來(lái)看，一線(xiàn)城市成交面積環(huán)比上升20.1%，其中，北京成交49.54萬(wàn)平方米，環(huán)比上升42.5%，同比上升10.5%；上海和廣州分別成交118.5萬(wàn)平方米和74.9萬(wàn)平方米，環(huán)比上升22%和14%，同比持平。二線(xiàn)城市成交面積平均環(huán)比上升35%，其中溫州環(huán)比上升120%，武漢環(huán)比上升81%。
張大偉表示，如果說(shuō)2月全國市場(chǎng)基本冰凍，3月市場(chǎng)僅恢復50%，那么目前來(lái)看一二線(xiàn)城市的樓市小陽(yáng)春已經(jīng)出現。
并不是所有市場(chǎng)都有回暖跡象。貝殼研究院數據顯示，今年1月至5月，66城新房市場(chǎng)合計成交套數和成交面積分別下降21.9%和20.0%。這意味著(zhù)，雖然部分城市成交上升迅速，但整體成交仍呈下降趨勢，說(shuō)明也有部分城市成交下滑較明顯。
在此背景下，各線(xiàn)城市住宅庫存分化加劇。上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的最新一期《中國百城庫存報告》顯示，過(guò)半城市庫存有所增加。具體來(lái)看，截至4月底，100個(gè)城市中有54個(gè)城市庫存同比增長(cháng)，部分二線(xiàn)城市庫存上升明顯。其中，5個(gè)城市庫存同比增幅超過(guò)50%，日照庫存同比增加114%，杭州庫存同比增加75%，南寧、青島和成都庫存分別同比增加58%、53%和50%。但與之相對應的是，珠海、中山和南通庫存分別同比減少38%、38%和35%。
從存銷(xiāo)比來(lái)看，前10名庫存去化周期均超過(guò)30個(gè)月。其中，舟山、煙臺、三亞和包頭庫存去化周期分別為30.9個(gè)月、31.2個(gè)月、33.1個(gè)月和34.3個(gè)月；泉州、漳州和廈門(mén)庫存去化周期超過(guò)3年，分別為38.1個(gè)月、38.8個(gè)月和38.9個(gè)月；大廠(chǎng)庫存去化周期達46個(gè)月，香河庫存去化周期達55.9個(gè)月，蕪湖庫存去化周期超過(guò)5年達62.1個(gè)月。與之相對，杭州、清遠庫存去化周期僅為4.1個(gè)月，成都為4.2個(gè)月，寧波為4.4個(gè)月。
精準調控是關(guān)鍵
一面是火熱難抑，一面是平淡如水，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化現象仍難消除。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，需求較為集中是關(guān)鍵原因。從2006年到2016年，都市圈人口有了很大增長(cháng)。都市圈和非都市圈人口相比，新增人口中90%均在都市圈內。
黑龍江省大慶市統計局日前發(fā)布的大慶市房地產(chǎn)去庫存調研報告也給出了問(wèn)題所在。近年來(lái)，雖然大慶市城鎮化率呈現持續上升趨勢，但人口近六年出現下降趨勢，對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接影響。
這份報告還認為，人口老齡化問(wèn)題直接導致購房的剛性需求較弱，進(jìn)一步加大了大慶市房地產(chǎn)去庫存的難度。因此報告建議，應加快完善房屋租賃市場(chǎng)，構建租售并舉的住房體系。大慶市90平方米以下住宅庫存占比達到29.2%，更適合推進(jìn)將待售性商品房轉為租用性商品房，應根據目前實(shí)際情況加快相關(guān)政策的完善，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)方居民享有同等待遇。同時(shí)，加快實(shí)施農民及農民工購房?jì)?yōu)惠政策，促進(jìn)戶(hù)籍制度改革的落實(shí)。
倪鵬飛表示，現在宏觀(guān)經(jīng)濟仍高度依賴(lài)基礎建設。應堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
嚴躍進(jìn)表示，由于當前住宅庫存去化周期總體偏長(cháng)，從化解庫存的角度出發(fā)，庫存高企地區應調整商品房供應節奏，加大落實(shí)戶(hù)籍制度改革，這樣庫存壓力則有望得到積極釋放。
對于熱度較高的地區，倪鵬飛建議，以住為抓手，建設新市民安居工程；以城市為本體，實(shí)施新市民職住一體化工程；以資金為保障，開(kāi)啟新市民的就業(yè)工程。
在進(jìn)一步精準調控下，對于后期市場(chǎng)，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員姚方表示，在今年經(jīng)濟下行壓力加大、政府工作報告仍重申“房住不炒”的大背景下，熱點(diǎn)城市二手房交易難以維持目前的活躍度。
日前，成都4萬(wàn)人搖786套房、杭州近6萬(wàn)人爭搶959套房源等個(gè)案被推上風(fēng)口浪尖。究其原因，其售價(jià)明顯低于周邊二手房?jì)r(jià)格。
姚方表示，從二手房成交來(lái)看，5月蘇州、揚州、成都、無(wú)錫4城二手房成交量出現環(huán)比下降，二手房市場(chǎng)最先火熱的深圳、南京環(huán)比增幅也明顯回落?！岸?月部分數據大幅上升，可能與多種因素有關(guān)。例如佛山，因其二手房網(wǎng)簽新系統明確網(wǎng)簽合同有效期，導致集中網(wǎng)簽。金華作為2022年亞運會(huì )的分會(huì )場(chǎng)，目前市內已加緊建設部分配套設施，不排除樓市存在一定的炒作”。
