電子產(chǎn)品、家用電器的“以舊換新”早已習以為常,房子“以舊換新”你會(huì )嘗試嗎?
據機構數據,2023年以來(lái),已有超過(guò)30個(gè)城市表態(tài)支持住房市場(chǎng)的“以舊換新”,其中,地方國企參與收購的方式成為當前的受關(guān)注點(diǎn)之一。業(yè)內認為,預計未來(lái)或有更多城市參與“以舊換新”,促進(jìn)改善性住房需求釋放。
多地落地“以舊換新”政策
對于有改善性住房需求的人來(lái)說(shuō),想換一套更好、更大房子的前提是先出售現有住房,而由于二手房交易時(shí)間長(cháng)、手續繁瑣,成為阻礙住房交易的堵點(diǎn)。
為提升住房市場(chǎng)交易活躍度,多地相繼推出“以舊換新”政策。近日,江蘇海安商品房“以舊換新”購房政策落地,該市依據“誰(shuí)回收、誰(shuí)置換、誰(shuí)收益”的原則,在城區核心區內組織實(shí)施,今年計劃實(shí)施“以舊換新”100套。
易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)對中新經(jīng)緯分析,海安此次推行“以舊換新”,與最近兩年各地政策操作是相似的,說(shuō)明“以舊換新”政策從過(guò)去的試點(diǎn)性質(zhì)、自發(fā)性質(zhì),逐漸轉變?yōu)橛邢到y謀劃、覆蓋面廣的政策。
近期,河南省鄭州市房管局等多部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”工作方案(試行)》(下稱(chēng)方案),方案提出,2024年,鄭州計劃完成二手住房“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”。其中,通過(guò)鄭州城市發(fā)展集團有限公司(下稱(chēng)鄭州城發(fā)集團)收購,在方案試點(diǎn)階段完成“換房”500套,計劃全年完成5000套;通過(guò)市場(chǎng)化自由交易,計劃全年完成5000套。方案還提出,凡是在2024年通過(guò)“以舊換新”換購新建商品住房的群眾,均可享受契稅補貼30%的優(yōu)惠。
據鄭州市房管局數據,2023年,鄭州二手房市場(chǎng)交易1133萬(wàn)平方米,全年成交10.2萬(wàn)套。這也就意味著(zhù),若鄭州市今年二手住房成交量維持在2023年的水平,二手房“以舊換新”的目標規模約占全年成交量的1/10。
方正證券認為,“以舊換新”使得購房者可先鎖定新房,再由中介進(jìn)行優(yōu)先性的舊房銷(xiāo)售,疊加30%的契稅補貼,此舉一方面或可打消購房者“未賣(mài)不敢買(mǎi)”的換房顧慮,另一方面打通了賣(mài)房和買(mǎi)房全流程,對于改善性住房消費需求釋放起到明顯的積極作用,進(jìn)而助力推動(dòng)房企現房庫存去化,加速房企回款。
中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜對中新經(jīng)緯分析,2023年以來(lái),已有超30城表態(tài)支持“以舊換新”,江蘇鹽城、蘇州以及遼寧沈陽(yáng)等地區發(fā)放“以舊換新”購房補貼,浙江寧波、山東濟南等部分城市聯(lián)合開(kāi)發(fā)商及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構推出“換新購”服務(wù),購房者可在開(kāi)發(fā)商處認購并鎖定房源,并由委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構出售舊房,若一定期限內舊房售出則按流程購買(mǎi)新房,若舊房未售出則退還新房認購金;蘇州相城區、鄭州、江蘇連云港等地國企平臺或開(kāi)發(fā)商則直接收購舊房,售房款用于在相應項目購買(mǎi)新房。
促進(jìn)改善性住房需求釋放
市場(chǎng)還注意到,住房“以舊換新”政策正在從發(fā)放專(zhuān)項購房補貼、原有住房交由中介出售等方式,轉向由國企收購原有住房的措施拓展。
據了解,此次鄭州城發(fā)集團收購二手住房,換房的群眾通過(guò)鄭州市房源信息共享和發(fā)布綜合服務(wù)平臺登記擬出售房源信息,同時(shí)選定意向購買(mǎi)房源,與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂《新房購買(mǎi)意向書(shū)》。
之后,由專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)評估機構對舊房進(jìn)行評估后出具評估報告,鄭州城發(fā)集團和換房群眾進(jìn)行洽談收購、向金融機構申請貸款等事項。若洽談成功,二手房出售資金將劃入三方監管資金賬戶(hù),款項用于購置新建商品房,資金閉環(huán)操作。
嚴躍進(jìn)稱(chēng),過(guò)去各地“以舊換新”多半是企業(yè)自發(fā)、散點(diǎn)式的,而此次鄭州市的政策具有官方指導引領(lǐng)、系統有序規劃的操作,這對其他地方后續推進(jìn)“以舊換新”政策具有啟發(fā)意義。尤其是此次鄭州文件較為詳細,提及了多個(gè)部門(mén),說(shuō)明支持力度是有的。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱(chēng),目前熱點(diǎn)城市新房和二手房都出現了疲弱甚至相互競爭、循環(huán)降價(jià)的現象,導致房地產(chǎn)循環(huán)鏈條中斷。同時(shí),目前市場(chǎng)上存在賣(mài)一買(mǎi)一、賣(mài)舊買(mǎi)新、買(mǎi)小買(mǎi)大的改善性和消費升級需求。在存量房源足夠大,供求關(guān)系發(fā)生重大變化的形勢下,國企低價(jià)收購一部分區位優(yōu)、配套好、價(jià)格低的中小戶(hù)型普通商品住房,將其作為保障性租賃住房和人才房,這是合理的。
陳文靜認為,短期看,“以舊換新”政策有利于促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng),有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用,同時(shí)多地已經(jīng)發(fā)布保租房籌集計劃,未來(lái)收購存量二手房作為保租房或是重要方式。整體來(lái)看,預計未來(lái)或有更多城市參與“以舊換新”,促進(jìn)改善性住房需求釋放。
西部證券表示,收購存量二手住房用于保障租賃性住房符合政策的主題基調,未來(lái)有望全國推廣。當前剛需群體增長(cháng)相對乏力,改善性需求相對更具有韌性,但在居民資產(chǎn)負債表尚未完全修復的背景下,改善性需求的釋放更加依賴(lài)“賣(mài)舊買(mǎi)新”??紤]到當前二手房市場(chǎng)整體呈現供多于求的局面,未來(lái)提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策或側重于加快二手房流轉,加快置換盤(pán)流通。